Налог на недвижимое имущество, отличное от земельных участков (09 января 2013)

Начиная с 1 января 2013 года, все владельцы объектов жилой недвижимости на территории Украины становятся плательщиками нового налога – налога на недвижимое имущество.
Что же это за налог?
Плательщиками указанного налога есть все физические и юридические лица, включая нерезидентов, которые владеют на праве собственности объектами жилой недвижимости. При этом не имеет значения возраст собственника жилой недвижимости (касается собственников – физлиц), плательщиком налога становится каждый, кто владеет объектом недвижимости, подпадающим под налогообложение.
Объектом налогообложения выступают объекты жилой недвижимости.
К объектам жилой недвижимости для целей налогообложения относят все строения, относящиеся к жилищному фонду, а также дачные и садовые домики. Выделяют следующие типы объектов жилой недвижимости:
а) жилой дом – здание капитального типа, сооруженное с соблюдением установленных нормативных требований, предназначенное для постоянного проживания в нем. Жилые дома разделяют на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа различной этажности;
б) жилой дом усадебного типа – жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;
в) пристройка к жилому дому – часть дома, расположенная вне контура его капитальных внешних стен, и которая имеет с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену;
г) квартира – изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем;
ґ) коттедж – одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;
д) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах – изолированные помещения в квартире, в которой живут двое или более квартиросъемщиков;
е) садовый дом – дом для временного (сезонного) использования, который не соответствует нормативам площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования, установленным для жилых домов;
є) дачный дом – жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.
Как видим, приведенный перечень весьма широк и сформулирован таким образом, что в него попали все без исключения постройки капитального типа, целью которых есть возможное постоянное или временное проживание людей.
Попадают под исключение из-под налогообложения следующие объекты независимо от их площади:
– объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных общин (их общей собственности);
– объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом;
– здания детских домов семейного типа;
– садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика;
– объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, но не более одного такого объекта на семью;
– общежития.
Сформулированный перечень исключений довольно несовершенен. Так, определено, что не является объектом налогообложения дачный дом. А вот четких критериев отличия льготной категории «дачный дом» от категории «коттедж», которая уже не является льготной, законом, увы, не предусмотрено.
Базой налогообложения является не вся площадь объекта жилой недвижимости, а только его жилая площадь. На сегодняшний день законом не установлено понятия «жилая площадь». Если руководствоваться Государственными строительными нормами ДБН В.2.2-15-2005, под жилой площадью следует понимать только сумму площадей жилых комнат без учета площадей иных помещений.
Налоговым кодексом предусмотрено, что база налогообложения объектов жилой недвижимости, находящейся в собственности физических лиц, будет определяться органами государственной налоговой службы (ГНС). Источником для такого расчета будут служить данные Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Эти данные будут предоставляться налоговым органам держателем этого реестра (Укргосреестр и его территориальные органы).
Данные из Государственного реестра вещных прав будут предоставляться органам налоговой службы в следующем объеме: Ф.И.О., регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика, адрес и тип недвижимого имущества, его регистрационный номер, общая и жилая площадь недвижимого имущества, вид совместной собственности (если она имеет место), размер доли в праве совместной собственности (при праве совместной долевой собственности), основания возникновения права собственности и дата государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Как видим, ГНС будет иметь в своем распоряжении всю необходимую информацию для исчисления налога на объекты жилой недвижимости для собственников – физических лиц.
Что касается объектов жилой недвижимости, принадлежащих юридическим лицам, определять базу налогообложения им придется самостоятельно на основании имеющихся у них документов о праве собственности на эти объекты.
Касаясь базы налогообложения, остановимся на следующих правилах ее исчисления в отдельных случаях:
1. При наличии у налогоплательщика нескольких объектов налогообложения база налогообложения исчисляется отдельно по каждому из таких объектов.
То есть если в вашей собственности находятся две квартиры, они рассматриваются как отдельные объекты налогообложения, и по каждой из них отдельно должна быть установлена база налогообложения, или иными словами – размер жилой площади, и соответственно, исчислен налог.

2. Если объект жилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждый из этих лиц в части принадлежащей ему доли.
Приведенное правило означает, что если сособственниками жилой недвижимости являются несколько лиц, и в правоустанавливающем документе на жилую недвижимость определены доли каждого из этих лиц в таком праве собственности, объект налогообложения будет определяться для каждого такого лица отдельно, исходя из доли, лично принадлежащей ему.

Аналогично сформулировано и следующее правило:
3. Если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и разделен между ними в натуре, плательщиком налога является каждый из этих лиц, база исчисляется из принадлежащей каждому лицу доли.

4. Если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, и он не разделен в натуре, плательщиком налога будет являться одно из таких лиц-собственников, определенное по согласию всех сособственников; база налогообложения по такому объекту определяется в целом, без разделения между сособственниками. Ситуация, приведенная в этом правиле, будет касаться в большинстве случаев квартир, приватизированных на семью.
Базовым налоговым (отчетным) периодом для рассматриваемого налога определен календарный год.
Налоговым кодексом для физических лиц – владельцев жилой недвижимости предусмотрена так называемая льгота по уплате налога: один раз за базовый налоговый (отчетный) период база налогообложения одного объекта жилой недвижимости (то есть размер жилой площади, подлежащей налогообложению) уменьшается для квартиры – на 120 кв. метров; для жилого дома – на 250 кв. метров. По умолчанию указанная льгота применяется к тому объекту жилой недвижимости, в котором лицо зарегистрировано, а по выбору лица – к любому другому объекту жилой недвижимости, находящемуся в его собственности.
Каким образом лицо должно сделать выбор объекта, к которому применяется льгота, Налоговым кодексом не установлено. Считаем, что до нормативного урегулирования этого вопроса, лицу следует подать соответствующее заявление в ГНС по местонахождению того объекта, к которому лицо желает применить льготу.
На юридических лиц – владельцев жилой недвижимости рассмотренная выше льгота не распространяется.
Что касается ставок налога, учитывая, что налог отнесен к местным налогам, его ставки устанавливаются сельскими, поселковыми или городскими советами, исходя из 1 кв. метра жилой площади объекта жилой недвижимости. При этом Налоговым кодексом установлены следующие максимально возможные ставки налога:

Объекты недвижимости

Максимальная ставка налога, грн./м2

Максимальная ставка налога в 2013 году, грн./м2

1

Квартиры, жилая площадь которых не превышает 240 м2

1 % размера минимальной ЗП, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года

11,47

2

Жилые дома, жилая площадь которых не превышает 500 м2

1 % размера минимальной ЗП, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года

11,47

3

Квартиры, жилая площадь которых превышает 240 м2

2,7 % минимальной ЗП, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года

30,97

4

Жилые дома, жилая площадь которых превышает 500 м2

2,7 % минимальной ЗП, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года

30,97

Решением сессии Харьковского городского совета от 12.01.2011 г. № 126/11 ставки налога на территории города Харькова установлены на уровне максимальных, т.е. соответствуют указанным выше в таблице.
Налоговым кодексом закреплен следующий порядок исчисления налога:
Налог для физических лиц рассчитывается органом государственной налоговой службы по местонахождению объекта жилой недвижимости. ГНС до 1 июля отчетного года обязана прислать соответствующему налогоплательщику налоговое уведомление-решение о сумме налога, подлежащего уплате, и платежные реквизиты для уплаты.
При этом правила Налогового кодекса предоставляют физическим лицам право обращения в органы государственной налоговой службы с целью сверки данных относительно жилой площади жилой недвижимости, льготы с уплаты налога, ставки налога и начисленной суммы налога.
Юридические лица рассчитывают налог самостоятельно по состоянию на 1 января отчетного года и до 1 февраля этого же года подают в орган государственной налоговой службы по местонахождению объекта налогообложения соответствующую декларацию с разбивкой годовой суммы налога равными долями поквартально.
Отметим, что, несмотря на то, что до 1 февраля 2013 года осталось меньше одного месяца, форма такой налоговой декларации еще не утверждена.
В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного собственника к другому в течение календарного года налог исчисляется так:
– для предыдущего собственника за период с 1 января этого года до начала месяца, в котором он утратил право собственности;
– для нового собственника – начиная с месяца, в котором возникло право собственности.
Налог на недвижимое имущество, отличное от земельных участков, подлежит уплате в следующие сроки:
– физическими лицами – в полном размере в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения;
– юридическими лицами – рассчитанными в налоговой декларации авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, наступающего за отчетным кварталом.
Физические лица, имеющие объекты жилой недвижимости в разных районах, с целью недопущения просрочки уплаты начисленного налога, должны учесть тот факт, что налоговые уведомления-решения о начисленном налоге отсылаются по каждому из местонахождений объектов жилой недвижимости, и соответственно, обеспечить своевременное получение этих уведомлений.
Ведь за несвоевременную уплату налога начисляются штрафные санкции в размере 10 % налога при просрочке до 30 календарных дней включительно, в размере 20 % налога при просрочке более 30 календарных дней, а также пеня в размере 120 % годовой учетной ставки НБУ.
Пример расчета налога на жилую недвижимость.
Физическое лицо имеет в собственности три квартиры. Жилая площадь в объектах: в квартире № 1 – 140 м2, в квартире № 2 – 100 м2, в квартире № 3 – 60 м2. Физическое лицо зарегистрировано в квартире № 1. Местным советом установлены ставки налога на уровне максимальных ставок.
Произведем расчет налога.
Несмотря на то, что общая жилая площадь объектов (квартир) превышает 240 м2, применимая ставка налога – 11,47 грн./м2, так как база налогообложения исчисляется по каждому отдельному объекту.
1. Налог по квартире № 1: (140-120)х11,47 = 229,40 грн. – в данном случае при расчете применена льгота как к объекту, в котором зарегистрировано физическое лицо.
2. Налог по квартире № 2: 100х11,47 = 1147,00 грн.
3. Налог по квартире № 3: 60х11,47 = 688,20 грн.

Общая сумма начисленного налога: 229,40 + 1147,00 + 688,20 = 2064,60 грн.

 

Татьяна Мирошник – юрисконсульт, налоговый консультант

Если у вас после прочтения возникли вопросы, замечания или пожелания, пишите на адрес t.myroshnyk@kim.kharkov.ua

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>